Em 2025 os números do Principado deixaram de parecer um mercado imobiliário para se tornarem uma classe de ativos à parte. O preço oficial por metro quadrado em Mónaco atingiu 57.569 €, e o Knight Frank Wealth Report 2026 confirmou o que isso significa na prática: um milhão de dólares compra agora apenas 16 metros quadrados de espaço prime em Mónaco — mantendo o Principado, uma vez mais, como o mercado residencial mais caro do planeta. A história do ano, porém, não é a média. É um único bairro a cruzar uma linha que nenhum tinha cruzado antes.
Esse bairro é Larvotto. Pela primeira vez na história registada um bairro de Mónaco ultrapassou os 70.000 € por metro quadrado — o IMSEE coloca-o em 71.167 €, uma subida de 2,2 por cento no ano. O motor é o Mareterra, o distrito de seis hectares ganho ao mar: quando os seus primeiros proprietários começaram a revender, o valor de revenda de Larvotto multiplicou-se quase por cinco, para 851,9 milhões de euros em apenas treze transações, que redefiniram a referência do bairro. Quando um principado sem espaço para crescer fabrica terra nova, o prémio de escassez não cai — desloca-se, e fixa um novo teto.
Acima do próprio Larvotto reina o Carré d'Or, o quadrado dourado de Monte-Carlo, onde o melhor produto se negoceia entre 70.000 e 90.000 € por metro quadrado e as residências de marca excecionais ultrapassam os 100.000 €. Monte-Carlo liderou o crescimento dos bairros do Principado em 2025 com +4,8 por cento, e o seu volume de revenda cruzou os mil milhões de euros num único ano pela primeira vez. O Carré d'Or negoceia-se quase inteiramente fora do mercado; um punhado de torres fixa o preço, e esse preço continua a subir. É aqui que vive o teto de Mónaco.
Nem tudo subiu em Mónaco. La Condamine, o bairro do porto e o ponto de entrada mais líquido do Principado, recuou 0,7 por cento para 52.104 € — lembrete de que mesmo aqui a maré é seletiva, favorecendo a construção nova de prestígio face ao stock mais antigo. E o número que marcou o ano foi o preço médio de revenda: 7,6 milhões de euros em 2025, uma subida de 1,6 milhões em doze meses, com a mediana agora nos 4,0 milhões — o limiar abaixo do qual, cada vez mais, Mónaco simplesmente não negoceia.
Atravesse a fronteira para oeste e a costa muda completamente de carácter. Saint-Jean-Cap-Ferrat — habitualmente chamado o endereço mais caro depois de Mónaco — vê as suas villas prime à beira-mar negociarem-se em torno dos 42.000 € por metro quadrado, com as frentes de exceção acima, enquanto o golfo de Saint-Tropez ultrapassa os 45.000 € para as raríssimas propriedades viradas a Pampelonne. Mas são as exceções. O prime do Cap d'Antibes ronda antes os 30.000 €, Cap-Martin os 28.000 €, e os satélites mais tranquilos — Beaulieu, Villefranche, Èze — situam-se entre 18.000 e 24.000 €. Pela terra, os jardins e a privacidade que o Principado não pode oferecer estruturalmente, os cabos franceses continuam a ser uma fração do seu preço por metro.
A forma mais clara de ler toda a costa é o teste do milhão de euros. Esse orçamento compra cerca de onze metros quadrados no Carré d'Or e perto de cento e onze na aldeia do interior de Saint-Paul-de-Vence — uma diferença de um para dez ao longo de uma mesma costa. Para o comprador de 2026 a pergunta já não é «Mónaco ou a Riviera», mas qual o compromisso: jurisdição, segurança e escassez no topo, ou terra e valor a poucos minutos para oeste. Com o ímpeto atual, o núcleo de Mónaco e os cabos ultra-prime mantêm o poder sobre os preços para o ano que vem.
Metodologia. Os números de Mónaco são o preço oficial IMSEE 2025 por metro quadrado e bairro (Observatório Imobiliário, publicado em fevereiro de 2026); o «1 M$ = 16 m²» e o ranking mundial provêm do Knight Frank Wealth Report 2026. Os números da Riviera Francesa são referências prime indicativas — melhor produto, vista de mar ou primeira linha — compilados pela MonacoTop a partir de comparáveis de agências 2025-26 (Sotheby's International Realty, Knight Frank, LuxuryEstate, MeilleursAgents). A variação é de 2025 face a 2024. Isto mapeia o mercado; não é uma avaliação. Para um endereço específico, o único número que importa é o que uma avaliação devolve.
